风险六

　　户籍未迁易生纠纷

　　在房屋交易过程中，多数人将关注焦点落到办理两证上，而对户籍迁移问题未予注意，结果给工作、生活带来诸多不便。

　　房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的，而公安机关在处理户口纠纷时，又会受到户籍政策的限制。比如，出售的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的，相应地买方的户口也就无法迁入。

　　房产律师认为，买卖双方在交易前应就户口问题进行协商，并约定适当的付款方式和违约责任。买家可要求卖方出示户口簿，并在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料，买方可要求同卖方一起到派出所调阅。

　　五招避免买房风险

　　第一招：查验证件。买家应注意查验卖方的房地产权证，确定产权人，是否存在共有人，特别注意未列名的共有人。

　　第二招：查清产权。确定房屋占用范围内的土地性质和土地使用权取得的年限，并到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制转让或禁止转让的情况。

　　第三招：小心付款。应在过户申请已被房地产交易中心受理并已取得其出具的收件收据时再付大部分房款。交易房屋无抵押贷款的，办理过户手续前所付房款应不超过房价的30％；交易房屋存在抵押贷款的，办理过户手续前应付不超过房价减去上家贷款余额的1/2。

　　第四招：尽快过户。签订房地产买卖合同后，应及时办理过户手续，该期限越短越好，特别是上家用下家支付的房款来提前还贷的，更要尽快办理过户手续。因为上家一旦涉讼，那么该期间此房产可能会遭到法院的查封。

　　第五招：明确约定。签合同时，上下家应对付款方式、付款时间、交房时间、户口迁出时间、维修资金是否包含在房价中、交房前的水电煤、物业管理费由谁承担等等作出明确的约定。