地产泡沫濒临破灭房价将理性回归

　　房价畸高城市转涨为跌

　　“2007年对房地产的宏观调控，不但没有如先前某些人所预言的那样有所放松，反而是越来越具有针对性和‘杀伤力’。”房地产业内评论人士章林晓接受中国经济时报记者采访时表示。

　　章林晓认为，2007年全国各地的房价涨跌将各不相同，那些房价与民众实际购买力相符的城市，房价将会随着当地城市居民收入的提高而相应提高，但是涨幅不会太大。

　　那些房价虽然并不畸高，但是已经超出了民众实际购买力的城市，2007年房价是涨是跌，则完全取决于当地政府对中央房地产宏观调政策执行的力度。如政策执行到位，则房价涨势肯定会明显减缓，涨幅微弱，甚至拐弯向下；如政策执行不到位，甚至以有形之手力托房市，则很可能依然会虚涨不已。

　　那些房价畸高的城市，譬如房价收入比超过12∶1的城市，2006年虽然没有下跌，但如果成交量已经极度萎缩，那么，2007年在某个时候，也极有可能转涨为跌。

　　事实上，在这些房价畸高的城市，房地产泡沫之大已经处于一捅即破的境地了。此时，由于房价收入比过高，购房自住者一般来说已不可能买得起住房了(这里不含那些富人即高收入者，他们早就有了住房)；而投资购房者，此时也不大可能取得最低限度的投资回报即住房出租收入了。

　　这就意味着，该城市的住房已经不再是理想的投资对象。剩下的，也就是那些投机者了。此时，该城市的房价如果还在继续上涨，则最大的可能，是进入了“缩量空涨阶段”；而如果此时依然供需两旺，甚至库存(空置房)有所下降，则几乎可以肯定地说，是那些投机者在兴风作浪、孤注一掷，这是在上演最后的疯狂。

　　最后，那些2005年已经开跌的城市，2006年没有止跌回升，2007年同样不会止跌回升，反而会更进一步下跌。

　　泡沫即将破灭

　　“我对很多地方的房地产市场进行了考察，发现房价与民众实际购买力相符的城市已经越来越少，而那些房价畸高的城市却是与日俱增。”章林晓表示，在这些房价畸高的城市，房地产泡沫即将破灭的苗头已经开始陆续显现，因此，2007年房价总体来看将会因此而下跌。

　　在这些苗头中，有两点最值得警惕。一是“接力房贷”的推出，即父母“按揭购房”债务无须其本人在世时还清，可交由下一代子女“接力”来偿还。

　　商业银行推出的“接力房贷”，其实是诱导老百姓的超前消费超出了合理的底线。对于老百姓来说，“接力房贷”从表面看，使购房变得相对轻松了，但是，在这表面“轻松”的背后，是购房成本支出的“激增”，而且这种“激增”是建立在非理性透支“两代人”购买力之上的。

　　“接力房贷”的出现说明银行在促销个人房贷方面，已经“黔驴技穷”，更说明了老百姓为虚高的房价透支购买力已经走到了尽头。

　　二是“群租现象”的出现。最近几年，我们在不少城市能够看到那些“平均每间房住6人，一套房子甚至超过住30人”的“群居”现象。在城市市区“群租”的，更多的是那些考上大学走出农门的“小白领”。促使众多“小白领”选择“群租”的最大吸引力是廉价的房租，他们遭遇了畸高房价的“阻击”。