楼市江湖，没有悲情，只有利益的博弈。楼市传言可能有真有假，但“楼市三态”却是当下市场不容乐观的真相。第一态：融资难成头号问题；第二态：兼并整合越演越烈；第三态：销售依旧严峻、观望仍然浓重。“楼市三态”成了短期内无法改变的事实，使得这个“五一”楼市能否旺丁旺财争议重重。

　　“二季度不一定是销售旺季。”广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文接受本报记者采访时表示，现在房地产销售的季节性并不明显，这只是一些商家一厢情愿的说法，他认为：“今年‘五一’注定是要清淡过节。”

　　而合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江则认为，“五一”之前，深层次的降价会结束，价格将会趋稳，销售量将会回升。中原地产项目部总经理黄韬认为，能否旺场关键是看价格，“五一”供应量可观，开发商会推出更可观的优惠，只要价格对路，成交量就会有重大突破。

　　一态

　　信心大跌，商家很缺钱

　　当下“楼市第一态”便是缺钱。房地产属于资金密集型产业，对资金依赖性极高，缺钱成了目前开发商所面临的最严峻问题。根据广州市统计局刚刚发布的《2008年一季度企业景气调查情况简析》显示，融资、流动资金在房地产业所反映的比重最为集中，高达34.6%。正是如此，企业家信心指数同比下降最大的就是房地产业，跌幅高达15.8%。

　　黎文江介绍，广州开发商一般通过预售、收取定金等回笼资金，占投资40%-50%的幅度，在这种情况下，圈地卖房，自有资金占整个投资额大约20%，国务院要求自有资金达到35%，广东大部分企业达不到这个要求。而目前受市场滞销影响，预售、定金跟不上去，所以只能以促销以求快速出货回笼现金。

　　二态

　　整合来临，大鱼吃小鱼

　　“楼市第二态”是整合。有业内人士对记者表示，预计近两年，兼并将成为主流整合模式。翻开最近公布的上市公司公告，兼并收购行为十分普遍。“大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米”的生态链正在悄无声息地进行中。

　　“负债率过高的公司死得最快。”高力国际投资顾问部助理董事高凌霄认为，开发膨胀速度过快的公司最危险。“财务的杠杆比如是放大四倍，如果自有资金25%，一元玩四元的生意，如果房价掉到25%，你的净资产就是零。”所以我们可以看到不少被收购的公司并不仅仅是小公司，有的还是中型发展商，为过度膨胀付出代价。

　　三态

　　销售严峻，观望难打破

　　观望气氛依然浓厚，何时能够大面积地多云转晴，这是一场双方底牌都互知一二的心理战。“量价齐跌”是当前市场的主要特征，赵卓文认为：“从2008年第一季度的数据来看，广州楼市正处于近6年来最困难的滞销期。”

　　赵卓文指出，1月广州十区一手住宅成交量不足35万平方米，2月为23.12万平方米，3月略有回升，也不到38万平方米。这些数据仅为正常月份成交量的1/3左右。说明现在住宅已经不是生活必需品，市民买涨不买跌的心态明显。在大众心理预期楼价仍会继续下降的情况下，只会越降价销售越惨淡、越降价成交越萎缩。

　　预测

　　整体淡静，局部火爆？

　　观望气氛依然浓厚，何时能够大面积地多云转晴，五一是不是一次机会呢？对于这个问题，看空与看好，大有争议。

　　“广州房价从1998年约7000-8000元/平方米，降至2003年的3000-4000元/平方米，以年均10%左右的降幅调整了5年。”赵卓文认为，楼市不会像股市一样大幅急跌，会温和平稳地回落，熊市时间较长，此轮调整很可能会历时两至三年。预计今年全年都将是振荡调整期，广州房价能在年底站稳就不错了，所以“五一”注定是清淡过节，局部可能会有火爆旺场，整体仍是观望滞销。

　　黎文江认为，“五一”之前，深层次的降价会结束。只要资金链解决了发展商就不会再降价，经过这几个月降价回笼资金后，价格就会回稳了。

　　黄韬则认为，今年“五一”档期的供应量更大，竞争也会更大，开发商会以更可观的优惠和折扣来换取市场份额，“如果十区价格回到去年同期水平的话，广州的住宅成交将有重大突破。所以‘五一’的销售会价降量升，总体市场向暖。”