租房火爆刺激“以租养房”
　　　商品房成交量的下降直接刺激了租房市场的火爆，再加上北京奥运会的助燃作用，自2008年起，北京租房市场价格不断攀升，用一天一个价来形容也不过分。受奥运会的临近和毕业生租赁高峰的迫近影响，北京市租赁成交量和成交价格迅速升温。来自房屋中介“我爱我家”的市场研究中心数据显示，3月份北京综合租赁价格指数同比上涨了21.97%%，环比增长5.77%%，其中普通租赁价格指数同比增幅高达16.90%%。

　　租房市场的火爆，使很多银行按揭供房者产生了“以租养房”的想法。现在北京市地铁五号线蒲黄榆站附近租房住的小钱就是其中一位。

　　以租养房的80后典型

　　1982年出生的小钱在父母的帮助下，于2006年在北苑家园购置了一套两居室，那时北苑家园两居室的均价在7500元/平方米左右。如今，借奥运的光水涨船高，在北苑家园同样规格的房子每平方米的价格已经超过了13000元，房价的升值证明当初买房的决断是正确的，但是每个月3000元的房贷对于工作没有几年的小钱也是个不小的负担。为了还房贷，每个月要拿出工资的近三分之二给银行，再加上基本的生活费用，每月基本“月光”，难有结余。

　　伴随着租房价格的不断攀升，小钱产生了租房还贷的想法。小钱的工作单位在崇文门附近，地铁五号线开通后从北苑家园坐地铁直达崇文门，上下班非常方便。事实上，从地铁五号线南端的蒲黄榆站到崇文门也非常快捷、方便，但是两地的房租却相差很多，在蒲黄榆租一套简单的一居室每个月的房租也就是1000元左右，而北苑家园精装修两居室的房子却可以租到3000元/月，这样两者之间每个月就有2000元左右的差价。

　　权衡之后，小钱把北苑家园的房子租了出去，而在蒲黄榆附近租了一套一居室，每个月多出2000元的收入，这对于不善理财的他来说是个不错的选择。

　　小钱告诉记者：“当初决定买两居室是为了以后结婚准备的，但是短时间内我还不想考虑结婚的问题，一个人住着两居室也是浪费，与其紧张地还贷，还不如把房子租出去，缓解我还贷的压力。工作一忙起来，大部分时间都在单位度过了，房子就是个睡觉的地方，我一个人随便找个房子就能生活了，我觉得这是一个比较理想的方法。”

　　小钱表示，北苑家园距离亚运村、鸟巢都比较近，趁奥运会之前房租大涨的时候，租出去赚点外快，如果奥运会结束后租房市场没这么火了，再搬回去也不亏。

　　“以租养房”因时因地因人而异

　　“以租养房”的方式一直被认为是帮助购房者实现轻松购房的理想方式，但是置业专家提醒广大购房者，“以租养房”并不是在任何时间、任何城市都行得通的，也不是任何人都适合“以租养房”。

　　按照上述置业专家的分析，如果当地房地产市场升值潜力较大，房屋租金较高，可以考虑将房子出租，以出租的租金来支付房贷或补贴生活，减轻经济负担。相对的，对于房产上涨空间小、租金较低的地方，“以租养房”的方式不一定划得来。以北京为例，如果奥运会之后，租房市场不再火爆，一居室与两居室的房租差价不大，那么“以租养房”就不值得继续进行了。

　　另外，每月固定要支付的物业管理费、银行贷款利息等因素也要考虑在内。同时，将现住房子租出去，并寻租新房，这中间的时间差一定要处理恰当，否则，可能现住房子已经租出去了，可是还没有找到合适的新房，这就面临无处居住的危险；或者新房已经租到，而打算出租的房子还没有找到合适的房客，这样既要负担新房的房租又要承担原房空置的损失。对此，置业专家建议，可以把想出租的房子交给中介公司打理，这样时间差的问题就不存在了。

　　上述因素都考虑齐全了才能使“以租养房”的方式达到利益的最大化。

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　　计算“以租养房”投资收益的方法

　　1.投资回报率分析

　　公式：（税后月均租金—物业管理费）×12/购买房屋单价

　　此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率。是选择“绩优房产”的简捷方法，但它又有弊端：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

　　2.投资回收时间分析

　　公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金—按揭月供款）×12

　　这种方法考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。

　　3.现值指数法分析

　　公式：现值指数＝累计总流入现值/累计总流出现值＝投资期内月租金现值之和/按揭首期房款、保险费、契税、大修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和

　　现值指数法不仅解决了多套投资的收益分析，还考虑了资金的时间价值，可以比较全面地反映一个物业的各方面因素，是较理想的投资分析工具，因此，多被一些机构投资者所采用，但由于计算比较复杂，个人投资者使用起来较麻烦。摘自《市场报》