2008年“五一”黄金周已经过去，据本报统计有近60个楼盘超过100万平方米的货量在这个缩水版的“黄金周”激战市场。“五一”当天，记者走访市场，发现全市有超过20多个楼盘在进行着丰富多彩的促销、优惠活动，这在2006、2007年的“五一”黄金周期间是很少见的，也从侧面反映了市场竞争的激烈。

　　截至5月6日，据本报记者对城区、镇区“五一”期间有推货的近50个楼盘的采访与核实所得：2008年“五一”期间，东莞43家主力楼盘共销售商品房超过2600套（个别楼盘成交量在5套以下的忽略不计），而城区主力楼盘的销售价格都已经回复到5000-6000元/平方米之间，个别镇区重新出现3200元/平方米左右的房子。

　　大部分业内人士都表示：2008年“五一”期间看楼人群明显增多，楼市回暖迹象明显，但城区消费者观望情绪普遍较浓。业界对于五月份东莞楼市销售量上会有回升已经形成共识，但是在价格上认识仍然有分歧，大部分人认为目前房价已经回归到理性，甚至已经“降无可降”；但少部分业界人士表示，在8月不少项目的价格仍有探底的空间。

　　调查

　　房价比2007年高峰价普降千元以上

　　2008年“五一”期间，本报记者统计了43个城区和镇区在售楼盘，其中主城区范围内（包括了松山湖和地理位置属寮步但传统划归东城东片区的丰泰城和怡丰·翠云轩）有27个楼盘，镇区16个代表楼盘。除了3个别墅盘旗峰天下、御花苑和丽水佳园外，其余40个楼盘均为洋房盘。

　　超七成楼盘成交均价在5000-6000元

　　在25个受调查的主城区洋房盘中，均价在5000-6000元/平方米的楼盘有15家（包括3家均价超6000元但带有800-1800元精装修的楼盘，折后仍在这个区间），比例达60%；但是从成交量我们可以看到，这15个楼盘几乎已经是目前东莞楼市成交的主力楼盘，成交量达到65%.

　　“五一”期间主城区超过6000元的洋房盘只有7家，其中包括了天骄峰景、松山湖锦绣山河、中信凯旋城、尚书银座、东城中心御景台等高端产品，也包括了西城楼华府和鼎峰·卡布斯广场两个拥有一定地段优势，价格在7000元左右的楼盘，这部分楼盘占28%.

　　另外，“五一”期间主城区也有3家受调查的洋房盘均价低于5000元/平方米，分别是联华花园城、阳光海岸悦湾和怡丰·翠云轩，这3家主要是位置相对偏远，但价格也比较接近5000元/平方米。

　　镇区16家受访楼盘中，也有11家成交均价在5000-6000元之间。因此结合主城区和镇区受调查楼盘，5000-6000元/平方米的楼盘和成交量已经占据东莞楼市绝对的主力位置，“五一”期间这部分楼盘的成交量达到74%左右。另有3家镇区受访楼盘成交价也低于5000元的水平，其中麻涌的南峰时代广场和塘厦的长银东郡项目均价都只有3900元/平方米。

　　近九成洋房盘均价比2007年峰值时回调千元

　　对比今年“五一”在售的主力楼盘，除去新开盘的如尚书银座、景湖名郡、阳光海岸·悦湾等，记者发现近九成的洋房盘均价都比2007年峰值时回调了1000-2000元不等，其中不少指标盘回调幅度达到1500元左右，回调幅度达到20%左右，这也印证了年初一些发展商判断的，2007年东莞楼市有20%左右的水分。

　　现象

　　据记者五一期间现场踩盘发现，经过一年多的起起落落，目前东莞的购房者已经越来越理性，在发展商通过各种各样缤纷多彩的活动将消费者吸引过去以后，真正能让消费者掏钱的还是楼盘的综合品质。

　　2008年“五一”期间，有两个楼盘表现十分起眼，一个是东城区环城路边的新世纪星城，可以说是整个“五一”市场人气最旺的楼盘，“五一”前后成交近600套；而且从去年“五一”一期开盘到今年二期开盘，该盘售价不降反升，目前价格区间在4500-5500元之间。另一个是南城区的小户型项目尚书银座，该盘开盘均价再创南城区小户型项目新高，达到10000元/平方米，而且从4月26日开盘到如今成交也达到190套。

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　　地段退二线创意成首选

　　新世纪星城在目前城区各主力洋房盘中，地段位置并不是很好，在东莞五环路边温塘管理区，去年很多人去看过该盘，都认为比较远、周边配套不是很成熟。但是今年“五一”当天，看楼人数超过1000多人，成功签约近400套。一个趣事是：发展商新世纪地产紧急中从周边楼盘新世纪邻居和新世纪颐和居调来了10多台看楼电瓶车，但由于看楼的人太多，一个上午电瓶车就几乎全累趴下了，充电都充不了。

　　记者现场采访了一些购房者，他们大多对新世纪星城的园林、产品品质和品牌十分认同。据了解，新世纪星城建筑规模达到了92万平方米，是目前东城东片区最大规模的楼盘，而最让买楼者称道的是楼盘仅园林面积就达到了17万平方米，相当于一个中小楼盘的规模了。另外在户型设计上，该盘的90多平方米的小复式两房变四房，103平方米的平层两房变三房，空间均十分宽阔有创意，让业主享受到了超高的赠送面积和实用空间，可谓综合性价比十分之高。

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　　市场细分白领盘受追捧

　　去年五一，新世纪星城发展商把一期1664套产品全部拿出来一次性销售，很多东城的公务员、教师、医生、企业中管级管理人员都选择了这个小区，去年由于体量巨大，发展商销售的外围产品的定价也在3800-4800元之间，对比今年的市场，该盘售价不降反升，也给业主留下了很好的印象。加上新世纪在东莞十多年积累的口啤，因此今年“五一”楼市，这个地段不占任何优势的白领大盘成为楼市中最大的“黑马”。

　　另一个不得不提的楼盘是景湖名郡，我们此次统计的54套的成绩其实是该盘“五一”3天的战绩，而该盘在“五一”前后成交近600套。景湖名郡在地理位置上虽然处在目前开发最成熟的四环路片区，但由于楼盘前面几条道路都是新开通，因此从步行和公共交通的角度来看，仍然不是十分完善，产品也没有太多的赠送面积；但该盘处在光大地产耕耘了十多年的景湖大社区内，地段前景好，配套成熟，户型方正实用不投机取巧，园林较好，再加上光大地产在东莞的品牌以及5200元和5680元的均价，景湖名郡也胜在综合性价比突出。

　　这两个楼盘的产品和定位都属于目前竞争最激烈的白领洋房大盘，从去年12月开始到今年4月，东莞楼市持续低迷，这两个楼盘周边的白领盘大多销售只有10-30套左右，而这两个楼盘能在短时期内一次性取得600多套的销售业绩，充分说明了消费者理性选择已经让东莞楼市出现了个盘的分化。

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　　小户型走出万元创新路

　　今年“五一”楼市的另一奇迹是新城市中心区的纯小户型投资型产品尚书银座，4月26日该盘开盘均价达到1万元，目前成交已经达到190套。一个有趣的现象是，绝大多数的开发商、代理公司包括记者本人对这一销售业绩最开始都不敢相信。而据记者从东莞市房地产公众信息网的实时签约备案数据来看，截至5月6日该盘已经签约的套数达到104套。

　　业内人士的怀疑我们可以充分理解，因为即使在2007年楼市最为疯狂的时候，城区也没有哪个小户型楼盘售价过万。而在今年“五一”期间，东莞城区就有超过10个小户型楼盘在市场血战。在这样的市场情况下，同样受政策调控最为严厉的投资型产品，尚书银座又是怎么突围的呢？

　　据记者现场对该盘客户的采访所得，最大的原因莫过于地段，该盘可以说是目前城区拥有新城市大配套资源最好的楼盘，东莞市八大公共建筑全在该盘的5分钟步行范畴之内，交通更是四通八达。另一个原因是户型的创新，该盘主打40-70平方米的小户型，但是大多数户型的赠送面积都达到了10-17平方米，另外发展商号称每套都有3000元的豪华装修，这样算下去，价格也就在六七千元/平方米左右了。最后投资型物业大家最担心的就是物业管理和投资回报，为此该盘在物业管理上加盟了国际金钥匙物业联盟组织，并引入了深圳知名枫丹白露酒店管理集团进行管理。

　　据发展商介绍，目前购买尚书银座产品的人都是周边的公务员、写字楼里的高级管理人员和教师，他们大多买来自用或投资，并且十分看重这个楼盘将来的升值前景。

　　在目前城区绝大多数小户型楼盘都在“挥泪大甩卖”的时候，尚书银座的万元小户型之路，的确也再次证明了在目前的竞争环境中，楼市随大势齐涨齐跌的时代已经一去不复返了，综合素质高以及特殊定位的创新产品将率先从整体大市中成功复苏。

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　　“特价房”团购房满天飞

　　2008年，“五一”市场还有一个特殊的现象就是3×××元/起的“特惠价”和6.5、6.8、7、7.5折等“团购价”消息满天飞，不断刺激着消费者和东莞楼市敏感的神经。

　　仅就记者收集到的短信就有风临美丽湾3888元起，联华花园城二期3998元/起，锦绣半山花园3988元/起，怡丰·杰座3800元/起，阳光海岸·悦湾3950元/起，万科高尔夫4140元/起，长安花园4388元/起，名门世家4680元含800元精装起……连丽水佳园的别墅都写着总价68万元起！

　　看到这些短信，不仅业内人士不相信，就连对“低价”最敏感的一些买房者看过几次房以后都不再买他们的账。不少业内人士认为：这类消息纯粹是在扰乱市场，让消费者有更多的降价预期！

　　市场反应

　　半数楼盘“旺丁不旺才”

　　今年“五一”，由于发展商大多在促销，因此各大楼盘每天上门客户都至少在20批/次以上，好的发展商如天骄峰景、新世纪星城、丽水佳园、中央豪门、名门世家等看楼客都在300批至千人左右，可谓赚足了人气。但是今年“五一”受访的43家楼盘中仍然有20多家成交量在30套以下，这说明至少半数的楼盘是“旺丁而不旺财”。究其原因，大多数发展商都认为消费者还在观望之中，买家信心仍然不足，还在担心楼价是否会持续下跌。

　　“新低”不断市民观望愈浓

　　宜景康源策划师刘进勇表示：“五一期间上门客户也有100多批次，但成交只有10来套，观望的人还是比较多，其实东莞楼市价格调整到现在，已经差不多了，但是去年大家是普遍对房价有一个涨的预期，今年普遍是有一个跌的预期，目前国家宏观政策还是持续收紧，有些楼盘还在不断冒出更新的低价来，这些都加重了消费者的观望心理。其实，同样一个楼盘，一样的产品，去年能卖7000多、8000多，今年只卖5000多、6000多，还不好卖，难道政策的影响真的那么大吗？最根本的原因是消费者买房的信心不足，放大了政策的影响面。”

　　三正地产的李启清也表示：“五一期间由于三正财富新地花园举行了活动，因此上门客户有1000多人，住宅也成交了20多套，我们对这个业绩还是很满意的，但是从1000多人对比20多套的成交量，说明消费者还是普遍在观望之中。”

　　投资客观望情绪最浓

　　中惠地产相关负责人还表示：目前整个楼市购房客中，观望情绪分四个等级，如果将观望指数最高值设定为10分，那深圳客的观望指数已经达到9分，目前他们无论是在深圳市场还是在东莞市场，再买房都已经十分谨慎。去年中惠旗下各盘深圳客的购买比例是五五开，今年来自东莞镇区的自住客已经达到了八成，深圳客只有两成左右。

　　观望指望第二强的是城区的投资客，观望心态达7-8分；然后是城区的自住客，观望心态达到6分，因为城区的放量很大，而且房价普遍变动比镇区大，一些投资型小户型产品同质化严重。观望指望最小的是镇区的自住型买家，观望指数三四分，惠旗下各盘都处在城市不是很繁华的地方，只要价格合理，那些上门客户的成交意愿都很强。

　　发展商看法

　　量升价跌信心仍不足

　　2008年“五一”黄金周已经结束，早在“黄金周”之前，业界已经断言，在这个拐点论不绝于耳的市场大背景下，在“跌跌不休”的楼市现象面前，这个五一的成交状况如何几乎具有影响整个2008年东莞楼市走向的力量。

　　那么，现在战报出来了：2600套左右的货量，能告诉市场和消费者一些什么信息呢？记者为此也走访了多位开发商和代理公司。

　　不知在哪个低位能站稳

　　一个有趣的现象，从5月4日起记者就接到了五六家发展商询问竞争对手“五一”战报的电话，面对自己10多套、20多套的销售业绩，多家发展商仍表示：情况还不错，比2、3月份要好；但是对于别的发展商60套、190套或180多套甚至600多套的成交量，大多数发展商都表示：不相信，不可能！对于新世纪星城与景湖名郡的600套，多数发展商认为他们是从3、4月份就开始销售，只是“五一”集中签约而已。这说明一个简单的心理映射现象———即部分发展商对于成交“回暖”并没有强大的信心。

　　另一个有趣的现象是，发展商、代理商之间也在互传对方的最低折扣，在5月3日，一个发展商还在向记者打听：“某某广场打5折销售，你听说没有？”，“某某美丽湾6折销售，你去看了没有？”……而在楼市处于上升期时，开发商打听的都是对方的最高价位会去到哪里。由此可见，至少有部分发展商对于目前楼市整体价位能走到哪里，能在哪个点最终站稳信心不足。

　　销售量上升是回暖信号

　　不过，30多家发展商形成的共识是：这个“五一”，看房的人明显多了，成交量也在逐渐回暖之中。单从2600多套的成交量来看，比去年“五一”黄金周售房3000套的差距并不是很大，比2005、2006年的成绩还更胜一筹。

　　光大地产销售总监赵洪亮5日接受记者采访表示：五一期间，光大地产旗下楼盘来访量都不错，天骄峰景路两边连停车都停不下了，这次发展商推出的2、3号楼，景观稍差一点，但是价格也都在7000元以上，锦绣山河也在4月26日推出了170套到现在已经只剩13套了，价格也都在7000多元，好一点的9号楼均价还在万元左右，但一些自住型买家成交还是很踊跃，另外名郡、春晓成交也都不错，每天成交都在十套左右，而且五一后还陆续有成交，这就说明一旦价格合适，自住型买家还是很踊跃的。一个楼盘一天能成交10多套，这个市场有什么问题呢，东莞楼市还是很健康的。

　　沿海丽水佳园总经理郭汉斌也表示：“五一”三天，丽水佳园到场客户量达600多人次，是去年12月以来最热烈的三天，3天别墅成交量12套，5月4日成交量又有5套，这说明只要发展商适当让利，楼市回暖已经是事实。目前市场上还有一些发展商在纠缠是否要“量价齐升”才是回暖，在我看来只要销售量在持续上升，就是楼市回暖的唯一信号。而且在卖家持续让利、成交量持续放大的过程中，市场也会在理性回归过程中建立新的平衡点！亦即形成一个新的信心平台。

   往年的数据显示对比：2007年5月1日-7日           3000多套（来源于各发展商自报数据）

　　　                       2008年4月26日-5月3日     2600套（来源于房管局交易所数据，以备案为准）

　　                           2005年5月                          1662套　（来源于房管局交易所数据，以备案为准）

　                              2006年5月                           1345套（来源于房管局交易所数据，以备案为准）